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开发商打死也不会说的买房细节一定要知道!

143人已浏览 时间 : 2019-08-24 09:36:08

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导语:如今这个社会有了房子人们才会有安全感,可是房价如此之高,很多的家庭并不能买起房子。要买房子的话就要注意下具体的买房流程和注意事项,了解了这些办理起来才会更加方便。那么买房子需要注意什么?买房应该注意哪些细节?做好购房预算虽然现在可以贷款买房了,但大家要对贷款买房有一个清楚的认识,贷款买房可不只是准备好首付款就可以了的,购房者一定要提前做好规划,了解清楚购买房屋所需的费用。很多人在买房…

如今这个社会有了房子人们才会有安全感,可是房价如此之高,很多的家庭并不能买起房子。要买房子的话就要注意下具体的买房流程和注意事项,了解了这些办理起来才会更加方便。那么买房子需要注意什么?买房应该注意哪些细节?

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做好购房预算


虽然现在可以贷款买房了,但大家要对贷款买房有一个清楚的认识,贷款买房可不只是准备好首付款就可以了的,购房者一定要提前做好规划,了解清楚购买房屋所需的费用。很多人在买房时东拼西凑的凑够了首付款,但等待签约的时候才发现,还需支付这样那样的各项杂费。虽然金额不多,如果实先没有准备好这些费用,那这些费用对于购房者来说无疑也是一笔巨款。



选择合适的购房方式


贷款买房的方式主要有三种,公积金贷款、商业贷款和组合贷款,购房者在买房之前先了解清楚这三种贷款的特点,然后看自己符合哪一种贷款的条件,再选择贷款方式。另外购房者在选择选择贷款年限时要注意,有的朋友为减少利息支出,会选择较短的贷款年限,然而这样做导致的后果就是每月可支配的支出屈指可数。贷款年限的长短会影响月还款额,一般来说家庭月收入的三分之一是房贷还款的舒适线,高于三分之一将很可能会出现较大的还贷风险,甚至影响到家庭的生活质量。

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查看关于贷款的约定


虽然现在大多数的购房者买房都是通过贷款的方式购买的,但并不一定每个人都能够成功办理贷款,有购房者自己的原因,也有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因。如果购房者不在合同中对贷款不成的问题作出详细的约定,开发商可能会让购房者一次性付清房款,如若购房者拿不出钱来支付房款,则要承担违约责任。

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查验对方身份


签订购房合同之前,要明确商品房真正的产权人是谁,它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的,所以,合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书,同时要注意合同上的公章,才具备签约的资格。


审查有效证书


为了避免自己买到的房子因为开发商手续不全,无法办理产权证书,在签合同之前,购房者应该先查看一下开发商的五证,五证即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售预售许可证》。缺少上述文件,则该商品房不具备销售条件。

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确保买卖安全


除了具备上述“五证”之外,法律规定,被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的,否则,买受人则面临巨大的风险,直至财房两空。所以,在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售,以确保交易安全。


约定定金规则


目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房合同。由于购房人事前没看到合同,在签约与不签约之间陷入两难境地,不知道到底该不该签。因此,建议购房人采取以下办法:


1、在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金;


2、不签认购书,直接签订购房合同同时支付定金;


3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买受人退还定金。


完善合同条款


现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同,相当一部分内容是已经用铅字印制好了的,另一部分留空白,由双方当事人协商一致后填写。

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建议购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款,并做好以下工作:


1、对标准合同印制好的内容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要当事人认为不合理,就有权修改。


2、对于标准合同已印制好的选择性条款,购房人可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。


3、对于空白部分,不能由出卖人预先填好内容,然后要求买受人全盘接受,因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。


4、对于双方不能协商一致的条款,应当做好记录,由双方签字确认,这是双方不能协商一致的书面凭证,如果买卖不成,购房人可据此索回定金和已付房款。


明确交楼标准


目前标准购房合同中的交楼标准有三种:


1、该商品房经验收合格;


2、该商品房经综合验收合格;


3、该商品房经分期综合验收合格。

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购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的,但由于这两项交楼标准要求比较高,尤其是第2项交楼标准要求最高。目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准,同时选择该标准的收楼时间相对比较长,所以相当一部分购房人或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确,因为验收合格有很多种,如竣工验收合格,规划验收合格,消防验收合格等,这就会产生很多争议。


确定交房日期


如果购房者购买的是期房那个,签合同的时候,要在合同内确认一下交房日期,近年来,开发商因为资金不足而延期交房的事经常发生,而延期交房会给着急入住的购房者带来各种烦恼。因此,为了避免遇到这种情况,购房者在签订合同时一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

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慎签补充协议


1、目前开发商通常预先拟定了购房合同补充协议,让购房人签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款,对购房人非常苛刻。因此,购房人须慎之又慎,千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议,或者干脆不签补充协议。


2、购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。比如将开发商答应给购房者赠送车库或者储藏室、阁楼等约定都签进补充协议中。没有白纸黑字写下来的东西,开发商赖账的可能性是很大的,所以不能只是与开发商进行口头约定,而应该将开发商所有的承诺都写入合同里。另需注意的是人防车位是不能办证的。


另签物管协议


现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时,一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容进行协商一致。

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拒交不合理收费


目前商品房买卖中,购房人应当缴纳契税、印花税等,购房人应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房人必须缴纳的费用,如果开发商强制收取,则属乱收费,购房人有权拒绝。


把好收楼关


1、查看“三书一证一表”

收楼时开发商必须向购房人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供,购房人有权拒绝收楼。

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2、看楼验楼

购房人按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收,如果发现问题或有不满意的地方,可在《楼宇验收记录表收楼表》中签字确认。


查看土地性质


由于土地性质的不同,房屋的产权年限也会不同,买房签合同时一定看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年。目前法律只规定了住宅到期自动续期,非住宅一般应是缴费续期。规划用途也请注意,如果是商业、工业用地请多留心,因为这还关系到以后水电气等费用的缴纳价格。

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注意合同陷阱


空白条款很容易让他人钻空子,在签订购房合同的时候,购房者一定要注意合同中是否有空白条款,有空白条款的,要用一道横线或斜线划上,表示此处无内容。不然等你签完合同后,可能会在你不知情的情况下多出几个不利于自己的条款。


房屋面积的约定


在购房合同领域约定优先,别看最高法关于审理商品房买卖合同若干问题解释明确规定了超过3%的面积可以免费得,面积少于3%开发商应双倍赔偿。这条规定适用的前提条件是购房合同中对面积没有约定或约定不明。如果在购房合同中有约定,那么只能按合同约定执行。因此可以在合同中约定超过多少面积不再付费,少于多少面积可以解除合同并可要求赔偿开发商赔偿不超过已付购房款一倍的损失。


违约责任和违约金 


房产交易的流程比较复杂,交易时间也比较长,而且其中也会有很多不确定的因素,因此需要明确好违约责任和违约金。 在交易过程中,除了不可抗的外力因素会导致交易无法完成之外,(一般指地震、台风等),还有可能是买卖双方自身的原因,比如突然不想购买房子了或者是房款不足了,比如卖方不想卖房等等。一定要看清楚相应的违约责任以及是否需要支付违约金,如不满意,可以协商决定相应责任。


小区公共区域和设施的约定


购房合同中的公共区域产权归属应有明确规定,约定不明很可能开发商就会卖掉。小区业主对小区公共区域有哪些权利或优待应注意审查。设施最常见也最容易出问题的就是宽带、电视,几大运营商为了抢占市场,会与有的开发商达成一定协议,该小区接受某运营商的服务。致使购房业主不能自主选择。

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看清处理结果


购房合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。


房屋产权情况


1.了解房屋性质:如商品房、已购公房、经适房或二类经适房等。


2.理清产权情况:是否有抵押,若有抵押权人是谁、何时办理解抵押手续等其他详细信息。

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3.查看是否有租赁:涉及房屋优先购买权,如果有租户需提交租户签署的放弃优先购买权声明,以免未来发生不必要纠纷。


成交价格、付款方式及资金划转方式


1.签署房屋成交价格。


2.确定买方付款方式。买方选择何种付款方式对于卖方拿到房款时间有直接关系。买方全款的话收款最快,商贷约40~45个工作日,公积金贷款约40~60个工作日。


3.约定贷款如未获得批准的解决方式。作为卖方,如果买方贷款未获得银行批准,就意味着交易程序无法按照约定继续进行。即出现此种情况的解决办法和责任归属。


房屋的交付


房屋交付时间。一般作为卖方,房屋交付时间可以选择以下几个时间为节点:


1)办理完过户手续后__个工作日


2)拿到买方全部首付款后__个工作日


3)拿到全部购房款__个工作日


税费的负担 


缴税过户需约定两点:

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1. 因一方不按规定履行缴税的,应赔付违约金。


2. 因政策原因导致税费变化的,买卖双方应友好协商。


过户问题


二手房交易过程中的过户问题是比较麻烦的事情,如果处理不好迁移问题,那么就会造成交易纠纷,解决起来也就十分麻烦,买卖双方应在合同中明确清楚迁出户口的时间和违约处理方式。


解除合同的条件 


想要为自己保障更多的权益,在合同中注明解除合同的条件是必不可少的。 


综合上面所说的买房是一件大事,大家在买房之前,必要的准备工作可不能少,在办理购房手续的过程中才能减少一些意外情况的发生几率,即使是遇到一些特殊情况,如果购房者之前就已经了解过,购房者就能沉着应对了。


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